Les ventes en état futur d’achèvement (VEFA), souvent appelées ventes sur plan, sont fréquentes dans le secteur immobilier. Elles permettent d’acquérir un bien avant même que celui-ci ne soit construit. Ce type de vente est encadré par une réglementation stricte pour protéger les acheteurs et assurer la bonne exécution du contrat. Découvrez les principales dispositions légales et leurs conséquences pour les parties concernées.
Le cadre légal de la vente en état futur d’achèvement
La réglementation des VEFA est principalement définie par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) et le Code civil. Les articles L261-1 à L261-32 et R261-1 à R261-31 du CCH fixent les règles générales applicables aux ventes en état futur d’achèvement, tandis que les articles 1601-3 et 1601-4 du Code civil précisent certains aspects contractuels.
D’autres textes peuvent également s’appliquer, notamment ceux relatifs aux garanties financières, à la protection des acquéreurs ou à la responsabilité des constructeurs.
Les obligations du vendeur avant la signature du contrat
Avant de conclure une VEFA, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un certain nombre d’informations et de documents, tels que :
- un descriptif détaillé du bien, qui précise notamment sa surface, son agencement, les matériaux utilisés et les prestations prévues ;
- un plan de situation, permettant de situer le bien dans son environnement (voisinage, équipements publics, etc.) ;
- les conditions générales de vente, qui doivent mentionner les droits et obligations des parties ainsi que les modalités de paiement du prix.
Ces informations sont essentielles pour permettre à l’acquéreur de prendre une décision éclairée et pour assurer la transparence de la transaction.
Le contrat de vente en état futur d’achèvement
Le contrat de VEFA doit être rédigé par un professionnel compétent (notaire, avocat) et respecter certaines conditions légales. Il doit notamment :
- être rédigé en double exemplaire, dont l’un est remis à chaque partie ;
- indiquer les délais d’exécution des travaux et la date prévisionnelle de livraison du bien ;
- prévoir des pénalités en cas de retard dans la réalisation des travaux ou la livraison du bien ;
- mentionner les garanties financières souscrites par le vendeur pour couvrir les risques liés à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de ses obligations.
Le contrat doit également prévoir les modalités de paiement du prix, qui doivent respecter un certain échelonnement fixé par la loi :
- 35% maximum à l’achèvement des fondations ;
- 70% maximum à la mise hors d’eau (pose de la toiture) ;
- 100% à la livraison du bien.
Les garanties offertes aux acquéreurs
Pour protéger les acheteurs, la réglementation impose au vendeur de souscrire plusieurs garanties :
- la garantie d’achèvement, qui assure que le bien sera terminé dans les délais prévus, même en cas de défaillance financière du constructeur ;
- la garantie de remboursement, qui permet à l’acquéreur d’être remboursé des sommes versées en cas de non-réalisation des travaux ou de non-livraison du bien ;
- les garanties légales liées à la construction, telles que la garantie décennale, la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement.
Ces garanties permettent aux acquéreurs d’être indemnisés en cas de problème et d’éviter ainsi les litiges et les contentieux.
La livraison du bien et le transfert de propriété
Lorsque le bien est achevé, le vendeur doit procéder à sa livraison auprès de l’acquéreur. Celui-ci dispose alors d’un délai de un mois pour signaler les éventuels défauts de conformité ou vices apparents. Si des travaux de réparation sont nécessaires, le vendeur doit les réaliser dans un délai raisonnable.
Le transfert de propriété s’effectue progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, l’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature du contrat, puis du bâtiment au fur et à mesure de sa construction.
La réglementation des ventes en état futur d’achèvement vise à protéger les acquéreurs et à encadrer les relations entre les parties. Elle impose des obligations strictes aux vendeurs et prévoit diverses garanties pour les acheteurs. En cas de problème, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé pour faire valoir ses droits et obtenir réparation.